Qué barrios de Buenos Aires dan más ganancia si alquilás tu departamento

Los barrios con mayor rentabilidad bruta para invertir en alquiler en Buenos Aires no son los más caros ni los más conocidos. Según un análisis del mercado inmobiliario porteño, las tasas más altas se concentran en zonas donde el precio de venta de los inmuebles todavía se mantiene por debajo de la media de la ciudad, mientras que los alquileres ya alcanzaron niveles competitivos. Esa brecha es la que genera el mayor retorno para quien compra para rentar.

El cálculo de rentabilidad bruta compara el ingreso anual por alquiler contra el precio de compra del inmueble. Si un departamento se vende a un valor relativamente bajo pero se alquila a precios similares a los de zonas más cotizadas, el porcentaje de retorno sube. Ese fenómeno se da hoy en barrios del sur y del oeste de la ciudad, donde la recuperación del mercado de compraventa fue más lenta.

Los barrios que lideran el ranking

Entre las zonas con mayor rentabilidad bruta aparecen nombres como Parque Patricios, La Boca, Barracas y Villa Lugano. En algunos de estos barrios, la tasa puede superar el 6% anual en dólares, un número que contrasta con el 4% o menos que suelen rendir Palermo, Belgrano o Núñez. La diferencia no es menor: en un contexto donde los plazos fijos en pesos pierden contra la inflación y los bonos tienen alta volatilidad, el ladrillo con buena rentabilidad vuelve a ser una opción concreta.

Los inmuebles más chicos, de uno o dos ambientes, son los que mejor rendimiento muestran en términos proporcionales. La demanda de ese segmento se sostiene por el crecimiento de hogares unipersonales y por la cantidad de estudiantes y trabajadores jóvenes que buscan unidades compactas cerca de zonas de transporte o servicios. Eso empuja el precio del alquiler hacia arriba incluso en barrios que no son premium.

Por qué el precio de venta todavía no subió en esas zonas

La recuperación del mercado inmobiliario porteño después de años de caída no fue pareja. Los barrios del norte y del centro absorbieron primero la demanda de los compradores con dólares ahorrados, lo que llevó sus precios de venta al alza más rápido. En cambio, el sur y el oeste de la ciudad todavía tienen valores de metro cuadrado más bajos, aunque la brecha se viene achicando. Eso crea una ventana de oportunidad para inversores que priorizan el retorno sobre la plusvalía de corto plazo.

También incide el efecto de la desregulación del mercado de alquileres. Desde la derogación de la ley anterior, los contratos se pactaron con mayor libertad de plazos y ajustes, lo que permitió que los propietarios actualicen los valores con más frecuencia. Eso mejoró la rentabilidad efectiva en toda la ciudad, pero el impacto fue más visible en barrios donde antes los alquileres estaban más rezagados respecto a los costos del propietario.

Qué tener en cuenta antes de invertir

La rentabilidad bruta es solo una parte del análisis. A ese número hay que descontarle expensas, impuestos, períodos de vacancia y eventuales costos de mantenimiento para llegar a la rentabilidad neta, que suele ser entre uno y dos puntos porcentuales más baja. Además, en barrios de menor demanda histórica, el tiempo que tarda en alquilarse un inmueble puede ser mayor, lo que afecta el retorno real.

Para quienes evalúan entrar al mercado, el momento actual combina precios de venta que todavía no llegaron a sus máximos históricos en dólares y alquileres que ya se reacomodaron al nuevo esquema regulatorio. Esa combinación, según los operadores del sector, no va a durar indefinidamente: a medida que más inversores detecten las zonas con mejor rentabilidad, la demanda de compra va a presionar los precios hacia arriba y va a achatar el retorno.