Usucapión: cuántos años de posesión exige la ley para reclamar un inmueble abandonado

La usucapión es el mecanismo legal por el cual una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble que no es suyo si lo posee de manera continua durante un plazo determinado. El Código Civil y Comercial de la Nación la regula como una forma de adquirir derechos reales por el paso del tiempo. El tema volvió a escena por la cantidad de terrenos y casas sin uso que hay en distintas ciudades del país y por las dudas de propietarios y ocupantes sobre qué derechos tiene cada uno.

El plazo general es de 20 años de posesión, y se reduce a 10 años cuando quien reclama tiene justo título y buena fe, por ejemplo si compró el inmueble a quien no era el verdadero dueño. La ley exige que la posesión sea pública, pacífica y continua, y que el ocupante se comporte como dueño: que pague impuestos y servicios, mantenga el lugar y realice mejoras. Tener la llave o vivir en el inmueble no alcanza por sí solo.

Qué hay que probar para reclamar

Quien pretende adquirir la propiedad debe iniciar un juicio de usucapión ante la justicia, porque el paso del tiempo no transfiere el dominio de forma automática. En ese proceso tiene que acreditar la posesión durante todo el plazo con pruebas concretas: recibos de impuestos municipales y provinciales, facturas de luz, agua o gas, contratos, constancias de obras y testimonios de vecinos. También se suele exigir un plano de mensura aprobado que identifique con precisión el inmueble.

El juicio incluye la citación de quienes figuran como titulares registrales, de los linderos y de eventuales interesados, y la publicación de edictos. Si el juez considera acreditados los requisitos, dicta una sentencia que reconoce el derecho y ordena inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Recién entonces el ocupante pasa a figurar como dueño en los papeles.

Cómo proteger el patrimonio

Para los propietarios, la principal defensa es no desentenderse del bien. Conviene visitar el inmueble con regularidad, mantenerlo cercado y en condiciones, y pagar impuestos y tasas al día, porque la deuda fiscal acumulada puede usarse como indicio de abandono. Ante una ocupación, es clave actuar rápido con una intimación formal o una acción judicial, ya que eso interrumpe el plazo de posesión.

Otra herramienta es dejar constancia de la propiedad: mantener actualizada la escritura, la inscripción registral y los datos de contacto en el municipio. Si el inmueble está alquilado o prestado, se recomienda formalizarlo por contrato, porque quien ocupa con permiso del dueño reconoce el dominio ajeno y no puede usucapir.

Los especialistas recomiendan consultar a un escribano o abogado de confianza, tanto a quienes ocupan un inmueble hace años como a quienes tienen un terreno sin uso. Los plazos y requisitos pueden variar según el caso, y cada situación se resuelve en la justicia con las pruebas que presente cada parte.