Construiste en el terreno de tus padres: la ley dice que la casa no es tuya

Cada vez más familias optan por construir en el fondo o en el terreno de los padres como alternativa a pagar un alquiler. El problema es que pocos se preguntan, antes de empezar la obra, a nombre de quién va a quedar la vivienda una vez terminada. La respuesta legal no coincide con lo que la mayoría supone.

Según el ordenamiento jurídico argentino, la propiedad de lo que se construye sobre un terreno le corresponde automáticamente al dueño del suelo. Eso significa que aunque un hijo ponga todos sus ahorros en levantar una casa, la titularidad formal sigue siendo de sus padres. No importa quién pagó los materiales ni quién contrató la mano de obra: si el lote no está a su nombre, la vivienda tampoco lo está.

Qué pasa si los padres mueren sin haber regularizado nada

El escenario más conflictivo se da cuando los dueños del terreno fallecen sin que el hijo haya tramitado a tiempo el título a su nombre. En ese caso, corresponde abrir la sucesión y el inmueble se divide en partes iguales entre todos los herederos, sin importar quién construyó ni cuánto invirtió. El hijo que levantó la casa queda obligado a compartirla con sus hermanos y solo puede reclamar el reembolso de lo gastado si tiene facturas y comprobantes oficiales que lo acrediten. Sin documentación, el reclamo no tiene respaldo legal.

Esta situación genera conflictos frecuentes dentro de las familias, especialmente cuando no hubo acuerdos previos por escrito. La informalidad con la que suelen encararse este tipo de arreglos familiares termina generando disputas que podrían haberse evitado con un trámite relativamente sencillo.

Cómo regularizar la situación antes de que sea tarde

Existe un camino legal para que el hijo que construyó pueda registrar la vivienda a su nombre. El proceso tiene dos etapas. Primero, hay que contratar a un agrimensor para que elabore un plano de división del terreno bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH). Esa división técnica permite distinguir una unidad de otra dentro del mismo lote.

Una vez aprobado ese plano, un escribano interviene para confeccionar la escritura de afectación y división. Ese instrumento genera títulos de propiedad individuales para cada unidad, lo que habilita a cada titular a disponer de la suya de forma independiente: venderla, hipotecarla o transmitirla por herencia sin que afecte al resto.

El trámite no es gratuito ni inmediato, pero es la única forma de que la inversión realizada tenga un respaldo jurídico real. Postergarlo o ignorarlo puede derivar en disputas que ningún juzgado resuelve rápido ni sin costo. La recomendación de los especialistas es iniciar el proceso ni bien esté definida la construcción, con los padres vivos y con plena capacidad legal para firmar.